Grundbuch und Grundbucheintrag – gut zu wissen

Wenn eine Immobilie verkauft wird und der Eigentümer wechselt, kommt das Grundbuch ins Spiel. Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse von Immobilien und Grundstücken rechtsverbindlich dokumentiert. Es enthält wesentliche Informationen über die Historie einer Immobilie, darunter Daten zum Baujahr und zur Finanzierung sowie Informationen zu den Eigentümern des Hauses oder der Wohnung. Daher ist das Grundbuch ein bedeutendes juristisches Dokument.

Hier bieten wir Ihnen einen Überblick über einige wesentliche Aspekte rund um das Thema Grundbuch und den Grundbucheintrag. Informieren Sie sich hier über den Aufbau eines Grundbuchs und die relevanten Informationen, die es festhält. Entdecken Sie zudem, wie ein Grundbucheintrag funktioniert, welche Kosten damit verbunden sind und welche Einträge unter Umständen gelöscht werden können.

Im Grundbuch werden immer wieder neue Einträge, Änderungen, Ergänzungen und Anpassungen vorgenommen. Infolgedessen sind ältere Rechte oft nicht mehr aktuell und werden entsprechend gekennzeichnet. Diese müssen ausgetragen und auf den neuesten Stand gebracht werden.

Um die Übersicht über die unterschiedlichen Rechte zu wahren, hat der Gesetzgeber das Grundbuch in mehrere relevante Abschnitte unterteilt und thematisch strukturiert. Insgesamt existieren drei Abschnitte, die auch als Abteilungen bezeichnet werden. Jede dieser Abteilungen ist inhaltlich eigenständig und unterscheidet sich dadurch von den anderen. Das Eigentum an einem Grundstück, das als absolutes Recht gilt, ist in Abteilung 1 vermerkt. In Abteilung 2 sind Lasten und Beschränkungen enthalten. Abteilung 3 dokumentiert die Grundpfandrechte.

Der erste Abschnitt im Grundbuch befasst sich mit den Eigentümerverhältnissen an dem Grundstück und der dazugehörigen Immobilie. Er hält amtlich fest, wie viele Eigentümer es gibt und wer das genau ist. Außerdem wird hier das Eintragungsdatum vermerkt. Grundsätzlich können Eigentümer natürliche oder juristische Personen sein. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, muss deren Gemeinschaftsverhältnis, beispielsweise Erbengemeinschaft, angegeben werden.

Warum das Eigentum auf eine andere Personen oder mehrere andere Personen übergegangen ist, steht ebenfalls im Abschnitt 1. Grund des Übergangs können beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sein.

Der zweite Abschnitt des Grundbuchs hält alle Lasten und Beschränkungen fest. Das sind beispielsweise Wohn- und Erbbaurechte, Nießbrauch- und Nutzungsreichte sowie Reallasten. Unter Beschränkungen sind Vormerkungen, Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung 1 und 2 sowie dingliche Vorkaufsrechte zu verstehen. Wenn ein Haus verkauft wurde, dann ist diese Information ebenfalls im Abschnitt zwei vermerkt.

Wie wird ein Haus finanziert? Sind Grundschulden vorhanden? Angaben dazu stehen stets in dritten Abschnitt des Grundbuchs. Die dritte Abteilung enthält Informationen über Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden. Außerdem werden hier Widersprüche gegen Eintragungen in dieser Abteilung festgehalten.

Wird die Immobilie über eine Bank finanziert, so schützt sich diese durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung 3. Wird der Schuldner zahlungsunfähig und kann er seinen Kredit nicht mehr bedienen, dann ist die Bank berechtigt, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Voraussetzung für den Grundbucheintrag ist zunächst der Kaufvertrag. Dieser muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet und durch den Notar rechtskräftig beurkundet sein. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese schützt den Kaufanspruch des Käufers. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.

Im nächsten Schritt kommt die Grundschuldbestellung ins Spiel, wenn die Immobilie über eine Bank finanziert werden muss. Erst nach der Eintragung der Grundschuld für das Kreditinstitut wird dieses das Darlehen auszahlen. Nach Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erhält der Käufer zeitnah einen Brief vom Finanzamt: Die Grunderwerbsteuer wird dann fällig.

Im letzten Schritt wird der neue Eigentümer rechtssicher im Grundbuch eingetragen. Er muss sich danach um die Gebäudeversicherung kümmern. Oftmals kann diese vom Vorbesitzer übernommen werden. Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Bestimmte Einträge im Grundbuch lassen sich löschen. Für diese Änderung braucht der Eigentümer stets eine sogenannte Löschungsbewilligung. Die Löschung wird dann beim Notar beantragt. Sowohl dieser als auch das Grundbuchamt verlangen dafür eine Gebühr.

Löschen kann man beispielsweise Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie eine Grundschuld. Auch wenn das Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde, getilgt ist, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Mit der Löschungsbewilligung der Bank kann der Eigentümer die Änderung beantragen.

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